第十二章 房地產稅收法律制度
　　一、房地產稅收概述
　　（一）房地產稅收的概念：
　　1、廣義的房地產稅：廣義的房地產稅，是指房地產開發經營中涉及的稅，包括城鎮土地使用稅、耕地占用稅、房產稅、契稅、印花費、城市維護建設稅、固定資產投資方向調節稅、營業稅、企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅、個人所得稅等。
　　2、狹義的房地產稅：狹義的房地產稅，是指以房地產為課稅依據或者主要以房地產開發經營流轉行為為計稅依據的稅，包括城鎮土地使用稅、耕地占有稅、固定資產投資方向調節稅、房產稅、契稅和土地增值稅。
　?。ǘ┓康禺a稅收應注意的問題：1、稅收中性與稅收調節相結合；2、稅收效益；3、兼顧國家、集體、個人三方面利益。
　　（三）稅收征收管理制度：略
　　二、 幾種具體的房地產稅
　?。ㄒ唬?土地增值稅：即以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象征收的一種稅。
　　1、納稅人：為轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。
　　2、征稅范圍：為國有土地使用權、地上建筑物及其他附著物。對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產不征稅。
　　3、計稅依據：為土地增值額，即納稅人轉讓房地產所收取的收入減去法定扣除項目金額后的余額。法定扣除項目包括以下5項：（1）取得土地使用權所支付的金額；（2）開發土地的成本、費用；（3）新建房及配套設施的成本、費用或者舊房、建筑物的評估價格；（4）轉讓房地產有關的稅金；（5）財政部規定的其他扣除項目。
　　4、稅率：采用四級超額累進稅率：（1）增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%；（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%；（4）增值額超過扣除項目200%的部分，稅率為60%。
　　5、稅額計算：土地增值額=出售房地產的總收入－扣除項目金額；
　　應納稅額=土地增值額外負擔×適用稅率。
　　6、免稅規定：（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的；（2）因國家建設需要依法征用、收回的房地產；（3）個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經申報核準，凡居住滿5年或5年以上（居住滿3年以上、5年以下的減半征收）。
　?。ǘ┏擎偼恋厥褂枚悾?br/> 　　1、納稅人：為在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人。
　　2、征稅范圍：（1）城市的征稅范圍為市區和郊區；（2）縣城的征稅范圍為縣人民政府所在地的城鎮；（3）建制鎮的征稅范圍為鎮人民政府所在地。
　　3、計稅依據：以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，從量計征。
　　4、稅額：按照土地級差收益采用地區差別幅度稅額。（1）大城市0.5～10元；（2）中等城市0.4～8元；（3）小城市0.3～6元；（4）縣城、建制鎮、工礦區0.2～4元。
　　5、稅額計算：應納城鎮土地使用稅稅額=實際占用土地面積×年單位稅額。
　　6、加收與減免：（1）城鎮土地使用稅以下兩種情況下可以加收：①逾期不使用所征土地的，加倍征稅；②用地超過批準權限的，對超過限額部分的土地，在規定限額部分的3～5倍范圍內加收。
　?。?）下列土地免繳城鎮土地使用稅：①國家機關、人民團體、軍隊自用的土地；②由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地；③宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；④市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；⑤直接用于農、林、牧、漁業的生產用地；⑥經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用月份起免繳5～10年；⑦由財政部門另行規定免繳的能源、交通、水利設施用地和其他用地。
　　（三）耕地占用稅：
　　1、納稅人：為占用耕地建房或者從事其他非農業建設的單位和個人，但外商投資企業除外。
　　2、征稅范圍：包括進行建房和其他非農業建設占用的國有和集體所有的耕地。占用前3年內曾用于種植農作物的土地亦視為耕地。占用漁塘及其他農用地建房或從事非農業建設，也視為占用耕地。占用的荒山、荒坡等非耕地，不屬于征稅范圍。
　　3、計稅依據：以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據，按照規定稅額一次性征收。
　　4、稅額：耕地占有稅采用定額稅制。稅額標準以縣為單位按人均耕地面積多少加以規定。（1）以縣為單位，人均耕地在1畝以下的地區，每平方米征稅2～10元；（2）人均耕地在1～2畝的地區，每平方米征稅1.6～8元；（3）人均耕地在2～3畝的地區，每平方米征稅1.3～6.5元；（4）人均耕地在3畝以上的地區，每平方米征稅1～5元。
　　5、稅額計算：計征稅額=計稅面積（平方米）×適用稅額（元/平方米）
　　6、加收與減免：經濟特區、經濟技術開發區和經濟發達地區，人均耕地特別少的地區，適用稅額可以適當提高，但最高不得超過上述規定額的50%。
　　以下情況經批準可免征耕地占用稅：（1）部隊軍事設施用地；（2）鐵路線路、飛機場跑道和停機坪用地；（3）炸藥庫用地；（4）學校、幼兒園、敬老院、醫院用地。
　　農村革命烈士家屬、革命殘廢軍人、鰥寡孤獨以及革命老根據地、少數民族聚居地區和邊遠貧困山區生活困難的農戶，在規定用地標準以內新建住宅納稅確有困難的，由納稅人提出申請，經所在地鄉（鎮）人民政府審核，報經縣級人民政府批準后，可以給予減稅或者免稅。
　?。ㄋ模┕潭ㄙY產投資方向調節稅：
　　1、納稅人：固定資產投資方向調節稅的納稅人為中國境內進行固定資產投資的單位和個人。具體包括：用各種資金進行固定資產投資的各級政府、機關、團體、部隊、國有企事業單位、集體企事業單位、私營企業、個體工商戶及其他單位和個人。但外商投資企業除外。
　　2、征稅范圍：固定資產投資方向調節稅的征稅范圍十分廣泛，包括全社會固定資產投資。從資產來源看，包括國家預算資金、國內外貸款、贈款、各種自有資金、自籌資金及其他各種渠道的資金。從投資形式來看，包括基本建設基金、更新改造基金、商品房投資及其他固定資產投資。
　　3、計稅依據：為固定資產投資項目實際完成的投資額。（1）基本建設項目，以其實際完成投資總額為計稅依據，包括建筑安裝工程投資、設備投資、其他投資、轉出投資、待攤投資和應核銷投資；（2）更新改造項目，以其建筑工程實際完成投資額為計稅依據；（3）其他固定資產投資項目，以其實際完成投資額為計稅依據。
　　4、稅率：固定資產投資方向調節稅實行差別稅率。具體規定如下：（1）對國家急需發展的項目投資，適用零稅率；（2）對國家鼓勵發展，但受能源、交通等制約的項目投資，實行5%的輕稅率；（3）對職工住宅（包括商品房）的建設投資，實行區別對待和鼓勵政策，稅率分為0%、5%、10%三檔；（4）對樓堂館所以及國家嚴格限制發展的項目投資，實行30%的重稅率；（5）對一般的其他項目投資實行中等稅賦政策，稅率為15%。
　　5、稅額計算：（1）預征稅額的計算公式為：預征稅額=年度計劃投資額×適用稅率；（2）竣工后清算稅額的計算公式為：應退（補）稅額=全部實際完成投資額×適用稅率－已預征的稅額。
　?。ㄎ澹┓慨a稅：是以房產為征稅對象，以房產價值或租金為計稅依據的一種稅。
　　1、納稅人：房產稅的納稅人為在中國境內擁有產權的單位和個人。產權屬于全民所有的，其經營管理的單位和個人為納稅義務人；產權出典的，承典人為納稅義務人；產權所有人、承典人不在房產所在地或者產權未確定或租典糾紛未解決的，房產代管人或者使用人為納稅義務人。
　　2、征稅范圍：房產稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮和工礦區。
　　3、計稅依據：房產稅計稅依據為依照房產原值一次減除10%～30%后的余值。房屋出租的，以房屋租金收入為計稅依據。
　　4、稅率：依照房產余值計算繳納的稅率為1.2%；依照房屋租金計算繳納的稅率為12%。
　　5、稅額計算：（1）依照房產余值計算：應納房產稅稅額=「房產原值－房產原值×（10%～30%）」×適用稅率1.2；（2）依照房屋租金收入計算：應納房產稅稅額=房屋租金收入×適用稅率12%，房產稅按年征收，分期繳納。
　　6、減免稅：（1）國家機關、人民團體、部隊自用房產；（2）由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產；（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產；（4）個人所有非營業用的房產；（5）財政部批準免征稅的其他房產。
　　（六）契稅：是在房地產所有權轉移時，就當事人訂立的契約，按房產價的一定比例向不動產取得人一次性征收的稅。
　　1、納稅人：在中國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，包括城鄉居民個人、私營經濟組織、華僑、港澳臺同胞、外商投資企業、外國人等。
　　2、征稅對象：為轉移土地、房屋權屬的行為，包括國有土地使用權出讓，土地使用權轉讓；房屋買賣、房屋贈與、房屋交換。其中，土地使用權轉讓不包括農村集體土地承包經營權的轉讓。
　　3、計稅依據：（1）國有土地權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，計稅依據為成交價格；（2）土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定；土地使用權交換，房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。
　　4、稅率：契稅實行比例稅率，稅率為3%～5%。
　　5、稅額計算：應納稅額=計稅依據×稅率
　　6、減免：（1）國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療科研和軍事設施的，免征；（2）城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，免征；（3）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情予以減征或者免征；（4）財政部規定的其他減征、免征契稅的項目。