第八章 城市房地產交易法律制度
　　一、城市房地產交易概述
　　（一）房地產交易的概念和特征：房地產交易是指當事人之間進行的房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃的活動。
　　特征：（1）房地產交易對象的特殊性；（2）房地產交易形式的確定性；（3）房地產交易是數種典型合同的稱謂；（4）房地產交易為要式法律行為。
　?。ǘ┓康禺a轉讓、抵押應注意的事項：1、房地產轉讓時，房屋的所有權及土地使用權同時轉讓；（2）房地產抵押時，房屋的所有權及土地使用權同時抵押。
　　二、房地產轉讓
　　（一）房地產轉讓的概念：是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
　　（二）房地產轉讓的條件：
　　1、禁止條件：（1）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（2）依法收回土地使用權（包括：①出讓年限屆滿而未續期；②根據社會公共利益的需要而提前收回；③因逾期開發而被無償收回等）；（3）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；（4）權屬有爭議的；（5）未依法登記領取權屬證書的；（6）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
　　2、允許條件：（1）以出讓方式取得土地使用權的房地產的轉讓應當具備的條件：①按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；②按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，應完成開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的，依照規劃對土地進行開發建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施、公用設施的建設，達到場地平整，形成工業用地或者其他建設用地條件；③轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
　?。?）以劃撥方式取得土地使用權的房地產的轉讓應當具備的條件：①土地使用者為企業、公司、其他經濟組織和個人；②領有國有土地使用證；③具有地上建筑物、其他附著物合法產權證明；④依照規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。
　?。ㄈ┓康禺a轉讓的程序：1、簽約；2、申報；3、審查；4、查勘與評估；5、交納稅費；6、核發過戶單。
　?。ㄋ模┓康禺a轉讓合同：
　　1、房地產轉讓合同的概念：是指房地產原受讓人與新受讓人之間簽訂的轉讓房地產的協議。
　　2、房地產轉讓合同的主要內容：（1）雙方當事人的姓名或者名稱、住所；（2）房地產權屬證書名稱和編號；（3）房地產坐落位置、面積、四至界限；（4）土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限；（5）房地產的用途或使用性質；（6）成交價格及支付方式；（7）房地產交付使用的時間；（8）違約責任；（9）雙方約定的其他事項。
　　3、房地產轉讓合同與土地使用權出讓合同的關系：（1）房地產轉讓合同以土地使用權出讓合同為前提；（2）房地產轉讓合同約定的土地使用權的使用年限通常要受到原土地使用權出讓合同約定的制約；（3）房地產轉讓合同較土地使用權出讓合同又有新的內容。
　　三、房屋預售：
　　（一）房屋預售的概念：是指房地產開發企業在建設房屋的工程尚未竣工之前，將正在施工的房屋預先出售給買者的行為。
　　（二）房屋預售的法律調整：
　　1、預售條件：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規劃許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資額的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；（4）房屋預售實行許可證制度。
　　2、預售成交價格申報：國家實行房地產成交價格申報制度。
　　3、預售程序：（1）預售人領取土地使用證、建設工程規劃許可證；（2）預售人辦理預售登記，領取預售許可證；（3）預售人同預購人簽訂商品房預售合同；（4）預售合同登記備案；（5）房屋交付后，辦理產權登記。
　?。ㄈ┓课蓊A售的再行轉讓：從我國有關立法來看，對于適度的“炒賣樓花”是允許的，但對過度炒賣應當限制。因為，適度“炒賣樓花”有利于房地產市場的發育和資金市場的盤活；而過度“炒賣樓花”則不利于培育中國內地剛剛誕生、正在完善的房地產市場。
　　四、房地產抵押
　?。ㄒ唬?、房地產抵押的概念：是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。
　　2、房地產抵押的性質：（1）抵押權是一種從屬權利；（2）抵押權是一種價值支配權；（3）抵押權是一種優先受償權。
　　（二）房地產抵押的條件：下列房地產不得設定抵押：1、權屬有爭議的房地產；2、用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；3、列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；4、已依法公告列入拆遷范圍的房地產；5、被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；5、依法不得抵押的其他房地產。
　?。ㄈ┓康禺a抵押的程序：1、簽約；2、登記：（1）申請抵押人和抵押權人共同到房地產管理部門，填交房地產他項權利登記申請書，并提交房地產抵押合同副本，交驗房地產抵押合同正本、登記申請者的身份證明、土地使用權來源證明、地上建筑物及其附著物的權屬證明和登記機關認為有必要提交的其他文件；（2）受理；（3）審查、發證。
　?。ㄋ模┓康禺a抵押合同：
　　1、房地產抵押合同的條款：（1）當事人的基本情況，即當事人名稱、國籍、住所、法定代表人；（2）主債務基本情況；（3）抵押物的基本情況；（4）抵押物估價、抵押率；（5）抵押物的權證保管，抵押物的占管人、占管方式、占管責任及意外毀損、滅失的風險責任；（6）抵押物投保的險種、險別、賠償方式和受益人；（7）抵押物權證歸還責任，抵押物處分方式，清償順序；（8）違約責任及爭議解決方式；（9）合同生效及其他事項。
　　2、房地產抵押合同當事人的權利義務：（1）房地產抵押人的權利和義務：權利主要有①對抵押房地產的占有、使用和獲取收益權；②就同一房地產剩余的價值部分再設定抵押的權利。
　　義務主要有：①保持抵押房地產的價值；②保證抵押權人充分實現抵押權。
　?。?）房地產抵押權人的權利和義務：權利主要有①要求保全抵押房地產擔保價值；②物上代位權；③處分抵押權；④優先受償權。義務主要有①不得妨礙抵押人依法行使對抵押房地產的占有、使用、收益權，不得單方擴大抵押人擔保范圍，增加其負擔；②在抵押權實現后，如果變賣抵押房地產的價款清償主債務后有剩余，則應當及時將剩余部分返還給抵押人。
　　五、房屋租賃
　?。ㄒ唬┓课葑赓U的概念和條件：
　　1、房屋租賃的概念：房屋租賃是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
　　2、房屋租賃的條件：立法上采取了排除性的條款，下列房屋不得出租：⑴、未依法取得房屋所有權證的；⑵、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；⑶、共有房屋未取得共有人同意的；⑷、權屬有爭議的；⑸、屬于違法建筑的；⑹、不符合安全標準的；⑺、已抵押，未經抵押權人同意的；⑻、不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的；⑼、有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。
　?。ǘ┓课葑赓U合同：
　　1、房屋租賃合同的概念：是指出租人與承租人就房屋租賃事宜明確相互權利和義務關系的協議。
　　2、房屋租賃合同的主要條款：（1）當事人姓名或名稱及住所；（2）房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況；（3）租賃用途；（4）租賃期限；（5）租金及支付方式；（6）房屋修繕責任；（7）轉租的約定；（8）變更和解除合同的條件；（9）當事人約定的其他條款。
　　3、房屋租賃合同的變更、解除和終止：可以變更或解除的情形：（1）符合法律規定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；（2）因不可抗力而致使租賃合同不能繼續履行的；（3）當事人協商一致的。
　　承租人違約或違法而導致出租人收回房屋而終止合同的情形有：（1）將承租的房屋擅自轉租的；（2）將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或擅自調換使用的；（3）將承租的房屋擅自拆改結構或改變用途的；（4）拖欠租金累計達6個月以上的；（5）公有住宅用房無正當理由閑置6個月以上的；（6）利用承租房屋進行違法活動的；（7）故意損壞承租房屋的；（8）法律、法規規定其他可以收回的。
　?。ㄈ┓课葑赓U的幾個具體問題：
　　1、房屋轉租：是指房屋承租人將房屋再出租的行為。
　　房屋轉租，應當訂立轉租合同。轉租合同必須經原出租人書面同意，并按照規定辦理登記備案手續。轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同規定的終止日期，但出租人與轉租雙方另有約定的除外。轉租合同生效后，轉租人享有并承擔轉租合同規定的出租人的權利義務，但出租人與轉租雙方另有約定的除外。轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之相應地變更、解除或終止。
　　2、房屋租賃登記：簽訂、變更、終止房屋租賃合同，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。
　　3、房屋租金：是指房屋承租人為取得一定期限內房屋的使用權而付給房屋出租人的經濟補償。
　　六、房屋出典
　?。ㄒ唬┓课莩龅涞母拍詈吞卣鳎?br/> 　　1、房屋出典的概念：是指承典人支付典價，占有出典人房屋，并進行使用、收益的行為。
　　2、房屋出典的法律特征：（1）房屋典權是設立于他人所有的房屋之上，以使用和收益為目的的用益物權；（2）房屋出典是一種雙務、有償的民事法律關系；（3）房屋出典是一種要式法律行為；（4）出典人對出典房屋，必須經過一定期間才能回贖；（5）在出典人和承典人約定的房屋出典關系存續期間，承典人不支付承典房屋的租金，出典人也不支付所收典金的利息。
　　3、房屋出典與房屋抵押的區別：（1）設立的目的不同；（2）房屋是否轉移占有不同；（3）法律后果不同。
　　4、房屋出典與房屋出租的區別：（1）設立的目的不同；（2）法律后果不同；（3）取得房屋占有權、使用權的代價不同。
　?。ǘ┑錂嗟脑O定和實現：
　　1、典權的設立：是指出典人和承典人通過房屋出典達成書面協議并履行登記手續的法律行為。
　　2、典權的實現：是指在出典人未依約履行義務或其他法定條件下，典權人依法處分出典房屋而獲得清償的行為。
　　七、房屋贈與
　?。ㄒ唬┓课葙浥c的概念：是指房屋所有權人將自己的房屋無償移交給他人的行為。
　?。ǘ┓课葙浥c合同：是指贈與人與受贈人就無償轉移房屋所有權而達成的協議。
　　八、房屋交換
　?。ㄒ唬┓课萁粨Q的概念：是指房屋所有人互相交換房屋所有權的行為。
　?。ǘ┓课萁粨Q合同的內容：（1）房屋交換合同是雙務合同；（2）房屋交換合同為實踐合同；（3）房屋交換合同是要式合同。
　?。ㄈΨ课萁粨Q行為的認定：公民之間在自愿基礎上訂立房屋交換協議，經房管部門辦理了產權轉移過戶手續的，應認定有效，一方反悔的，不予支持。房屋交換雖未辦理過戶手續，但換房行為發生在《城市私有房屋管理條例》實施以前，且實際交換使用管理多年，又無欺詐、脅迫或乘人之危以及其他違法行為的，一般應認定互換產權的效，但應責其補辦過戶手續?！冻鞘兴接蟹课莨芾項l例》施行后，交換房屋未辦理產權轉移手續的，發生糾紛后，可認定換房行為沒有效力。如果有契約并已實際交付使用，在發生糾紛后，在房管部門又補辦了手續，可認定為有效。