第六章 城市房地產(chǎn)開發(fā)法律制度
　　一、城市房地產(chǎn)開發(fā)概述
　　（一）房地產(chǎn)開發(fā)的概念和特征：
　　1、房地產(chǎn)開發(fā)的概念：是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。
　　2、房地產(chǎn)開發(fā)的特征：（1）涉及面廣；（2）工程項目多；（3）投資量大；（4）建設周期長。
　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)的類別：1、單項開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)；2、經(jīng)營性開發(fā)和自用性開發(fā)；3、新城區(qū)開發(fā)和舊城區(qū)拆遷改造。
　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)應注意的事項：1、總體效益開發(fā)；2、嚴格按用途、期限開發(fā)；3、設計、施工規(guī)范；4、居民住宅優(yōu)先開發(fā)。
　　二、房地產(chǎn)開發(fā)用地
　　（一）房地產(chǎn)開發(fā)用地制度：
　　1、房地產(chǎn)開發(fā)用地的概念：即進行基礎設施和房屋建設的用地。
　　2、房地產(chǎn)開發(fā)用地制度的確立：略。
　　3、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)使用制度的特點：（1）國家實行國有土地有償出讓及保持少量必要的行政劃撥；（2）土地使用權已成為具有相對獨立意義的一種物權；（3）國家壟斷城鎮(zhèn)土地一級市場，同時加強土地二級市場的管理；（4）建立系統(tǒng)的登記制度，明確登記是確認土地使用權的要件。
　?。ǘ┩恋厥褂脵喑鲎屌c劃撥（見第三章）。
　　三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念：是指以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的種類：1、專營企業(yè)；2、兼營企業(yè)；3、項目公司。
　　（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立：
　　1、設立條件：（1）有自己的名稱和組織機構；（2）有固定的經(jīng)營場所；（3）有符合國務院規(guī)定的注冊資本；（4）有足夠的專業(yè)技術人員；（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。
　　2、設立程序：（1）申請登記；（2）發(fā)給營業(yè)執(zhí)照（30日內）；（3）備案（30日內）。
　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理：
　　1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立管理：（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總量控制；（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設立的資質審批。
　　2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)管理：（1）規(guī)定設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必要條件；（2）建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工商登記后的備案制度（30日內）；（3）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行分等定級；（4）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營活動進行監(jiān)督、檢查。
　　3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質管理：（1）資質一級企業(yè)：①自有流動資金2000萬元以上，注冊資金不低于2000萬元；②有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于20人；③設有高級工程師職稱的總工程師、高級會計師職稱的總會計師、經(jīng)濟師以上職稱的總經(jīng)濟師。工程技術、經(jīng)濟、統(tǒng)計、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；④具有5年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷；⑤近3年累計竣工30萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)4年建筑工程質量合格率達100%，優(yōu)良率達20%；
　?。?）資質二級企業(yè)：①自有流動資金1000萬元以上，注冊資金不低于1000萬元；②有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于10人；③工程技術、財務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；④具有3年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷；⑤近3年累計竣工15萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)3年建筑工程質量合格率達100%，優(yōu)良率達10%；
　?。?）資質三級企業(yè)：①自有流動資金500萬元以上，注冊資金不低于500萬元；②有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于5人；③工程技術、財務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，其他業(yè)務負責人具有相應專業(yè)助理以上職稱，配有初級以上職稱的專業(yè)統(tǒng)計人員；④具有2年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷；⑤累計竣工5萬平方米以上的房屋建筑面積，或累計完成與之相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。建筑工程質量合格率達100%；
　　（4）資質四級企業(yè)：①自有流動資金200萬元以上，注冊資金不低于200萬元；②有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于5人；③工程技術負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，財務人員具有相應專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；
　?。?）資質五級企業(yè)：自有流動資金不低于30萬元，具體標準由省、自治區(qū)、直轄市建設行政主管部門制定。
　　四、房地產(chǎn)中介服務
　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)中介服務的概念：是指為房地產(chǎn)開發(fā)和交易提供各種媒介活動的總稱。
　?。ǘ┲薪榉諜C構及其管理：
　　1、房地產(chǎn)中介服務機構的種類：（1）房地產(chǎn)咨詢機構；（2）房地產(chǎn)價格評估機構；（3）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構。
　　2、房地產(chǎn)中介服務機構設立的條件和程序：設立條件：（1）有自己的名稱、組織機構；（2）有固定的服務場所；（3）有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費；（4）有足夠的專業(yè)人員；（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 設立程序：（1）資質審查；（2）注冊登記；（3）登記備案。
　　3、年檢與其他法定義務要求：（1）遵守有關的法律、法規(guī)和政策；（2）遵守自愿、公平、誠實信用的原則；（3）按照核準的業(yè)務范圍從事經(jīng)營活動；（4）按規(guī)定標準收取費用；（5）依法繳納稅費；（6）接受行業(yè)主管部門及其他有關部門的指導、監(jiān)督和檢查。
　?。ㄈ┲薪榉杖藛T資格管理：
　　1、對從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務人員的管理：從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務的人員，必須是具有房地產(chǎn)及相關專業(yè)中等以上學歷，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務相關的初級以上專業(yè)技術職稱并取得考試合格證書的專業(yè)技術人員。
　　2、對從事房地產(chǎn)價格評估人員的管理：房地產(chǎn)評估師必須是經(jīng)過國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認證，取得《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》，并經(jīng)注冊登記取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員。
　　3、對房地產(chǎn)經(jīng)紀人的管理：房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須經(jīng)過考試、注冊并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》。
　?。ㄋ模┲薪闃I(yè)務管理：
　　1、中介服務合同的內容：（1）當事人姓名或名稱、住所；（2）中介服務項目的名稱、內容、要求和標準；（3）合同履行期限；（4）收費金額和支付方式、時間；（5）違約責任和解決糾紛方式；（6）當事人約定的其他內容。
　　2、中介業(yè)務活動中的禁止行為：（1）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物，或者利用工作之便，牟取其他不正當?shù)睦?；?）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介服務；（3）同時在兩個或兩個以上中介服務機構執(zhí)行業(yè)務；（4）與一方當事人串通損害另一方當事人利益；（5）法律、法規(guī)禁止的其他行為。