第三章土地管理法律制度（上）
　　一、土地管理法概述：
　　（一）土地管理法的概念：就是國家為實現土地管理目的而制定的法律規范。
　　1、土地基本國策——十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地。
　　2、土地管理法的立法宗旨——加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經濟的可持續發展。
　　（二）土地法律關系：
　　1、土地法律關系的概念：是由土地法律規范調整而形成的、具有權利義務內容的關系。
　　2、土地法律關系的種類：一是土地財產法律關系；二是土地行政管理法律關系。
　　（三）土地管理法的基本內容：
　　1、土地管理法的基本內容：在土地管理法中，包括有關土地基本制度的規范，土地所有權與使用權的規范；有關土地利用與保護，地籍管理，土地使用與保護，建設用地的規范；以及土地糾紛的調解，土地監察和處理違法行為等方面的內容。
　　2、最新修正的土地管理法及其實施條例的突出要點：突出了保護耕地的指導思想，修改重點是將土地管理方式由以往的分級限額審批制度改為土地用途管理體制制度，強化土地利用總體規劃的效力，在用途管制的前提下，上收審批權，包括土地利用總體規劃的審批權、占用農用土地的審批權和征地的審批權，充實和完善法律責任，加大對違法用地的處理和處罰力度。主要內容有：
　　第一，土地用途管制。將土地分為農用地、建設用地和未利用地，以土地利用總體規劃作為管理土地用途的依據，嚴格限制農用地轉為建設用地，嚴格控制建設用地的總量。第二，加強耕地保護。首先是突出了保護耕地總量動態平衡，加重了各級人民政府保護耕地的責任。其次是實行基本農田保護制度，將糧、棉、油、蔬菜等生產基地在內的耕地劃為基本農田，實行嚴格管理。再次是調整土地收益分配辦法，新增建設用地的土地有償使用費，30%上繳中央財政，70%留給地方政府，專項用于耕地開發。第四，加大查處土地違法行為的力度。
　　（四）土地管理法的效力。
　　二、土地所有權制度：
　　（一）土地所有權的概念、特征：土地所有權，是指土地所有人依法對自己的土地享有的占有、使用、收益和處分的權利。特征：（1）土地所有權是一項專有權利，其權利主體是特定的，而義務主體是不特定的。（2）對土地所有權的行使實行嚴格限制，無論國有土地，還是集體土地，包括對土地使用、處分、收益等，都受到相應法律約束。（3）土地所有權的四項權能一般與所有權人緊密結合，但也可以分離。
　　（二）國家土地所有權：
　　1、國有土地所有權的概念：是指由國務院代表國家行使的對全民所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權利。
　　2、國有土地的范圍：（1）城市市區的土地；（2）農村和城市郊區中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地；（3）國家依法征用的土地；（4）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；（5）農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的土地；（6）因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。
　　3、國有土地的使用：（1）行政劃撥；（2）國有土地有償使用；（3）國有土地承包經營。
　　（三）農民集體土地所有權：
　　1、農民集體土地所有權的形成：我國的農民集體土地所有權，是在土地私人所有制的基礎上改造而形成的，即經過互助組、初級合作社、高級合作社后逐步實現的。
　　2、農民集體土地所有權的特征：（1）權利主體多樣化；（2）所有權客體的限制性；
　　3、集體土地的范圍：農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。
　　三、國有土地有償使用制度
　　（一）國有土地有償使用的第一種方式——土地使用權出讓：
　　1、土地使用權出讓的概念、特征：
　　國有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
　　特征：（1）土地使用權出讓是一種特殊的民事法律行為；（2）土地使用權出讓附有特殊限制，表現為權利的有期性和有限性。（居住用地70年，工業用地、教育、科技、文化、衛生、體育、綜合或其他用地50年，商業、旅游、娛樂用地40年。）
　　2、土地使用權出讓的方式：拍賣、招標、雙方協議。
　　3、土地使用權出讓合同：是指土地所有者或者其代表與土地使用權受讓人之間就土地使用權出讓事宜所達成的、明確相互權利義務關系的協議。
　　（二）土地使用權轉讓：
　　1、土地使用權轉讓的概念：是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。
　　2、土地使用權轉讓的方式：買賣、贈與和交換。
　　3、土地使用權轉讓的條件：（1）土地使用權是有償出讓取得的；（2）按照出讓合同的約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（3）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件的。
　　以行政劃撥取得土地使用權的，發生轉讓時，必須先報有批準權的人民政府批準。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓人辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。有批準權的人民政府決定可以不辦理出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲取收益中的土地收益上繳國家。
　　轉讓人因轉讓土地使用權而取得的收入，如發生增值的，必須依法繳納土地增值稅。
　　下列土地使用權禁止轉讓：（1）以出讓方式取得土地使用權，未達到法定轉讓條件的；（2）司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（3）依法收回土地使用權的；（4）共有土地使用權，未經其他共有人書面同意的；（5）權屬有爭議的；（6）未依法登記領取權屬證書的。
　　（三）土地使用權出租：
　　1、土地使用權出租的概念：是指土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。
　　2、土地使用權出租的法律后果：（1）土地使用權出租后，出租人必須繼續履行土地使用權出讓合同。（2）土地使用權出租，其地上建筑物及其他附著物亦同時出租。（3）承租人取得租賃權后，享有對土地的占有、使用和收益權，但是，未經出租人同意，承租人不得將土地使用權再轉租，也不得將土地使用權用于抵押。（4）如發生轉讓，在同等條件下，承租人有優先于他人接受轉讓的權利，即使承租人不購買出租人的土地使用權，租賃合同對于新的土地使用權人也仍繼續有效。
　　（四）土地使用權抵押：
　　1、土地使用權抵押的概念：是指土地使用者提供可供抵押的土地使用權作為履行債務的擔保的行為。
　　2、土地使用權抵押的生效要件：首先，設定土地使用權抵押的抵押人必須是土地所有權人或土地使用權人。以出讓、轉讓方式取得的土地使用權可以抵押；行政劃撥的土地使用權，除法律規定的條件外，不得用于抵押；其次，設定抵押必須由抵押人與抵押權人簽訂抵押合同；第三，抵押必須辦理登記，抵押登記應當憑土地使用權證書辦理，抵押權人可以領取他項權利證書。
　　3、土地使用權抵押的法律后果：土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押；房地產抵押合同簽訂后，土地上新增加的房屋不屬于抵押財產；需要拍賣該房地產時，可以依法將地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。
　　（五）國有土地有償使用的第二種方式——國有土地租賃和第三種方式——國有土地使用權作價入股出資或入股：
　　1、國有土地租賃的概念：是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。
　　2、國有土地使用權作價出資或入股的概念：是指國家以一定年限的國有土地使用權作價，作為出資或股本投入新設立的企業。
　　（六）土地使用權的終止：
　　1、土地使用權終止的概念：是指土地使用者所享有的土地使用權已告消滅，不再享有這種權利。
　　2、土地使用權終止的原因和后果：（1）因土地使用權出讓合同規定的使用期限屆滿而終止。土地使用權出讓合同屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但未獲批準的，土地使用權及其地上建筑物、附著物由國家無償收回。（2）土地使用權屆滿前，國家根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。（3）因土地使用者嚴重違反城市規劃或違反土地使用權出讓合同而被國家強制收回土地。（超過出讓合同約定的動工開發日期滿二年未動工的，國家可以無償收回土地使用權。但是因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工前必需的前期工作而造成動工開發遲延的除外）。（4）因土地的滅失而導致土地使用權的終止。
　　四、國有土地使用權的劃撥：
　　1、土地使用權劃撥的概念和范圍：
　　（1）土地使用權劃撥的概念：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。
　　（2）土地使用權劃撥的特征：①土地使用權劃撥是一種具體的行政行為，國家行使社會經濟管理者的行政權力，將土地使用權進行分配或調整；②土地使用權劃撥是一種無償的行為，土地使用者取得使用權無需支付地價，但這并不等于使用者不需支付任何費用；③土地使用權可以是有期限的，也可以是無期限的；④劃撥的土地使用權，不可以轉讓、出租、抵押。
　　2、劃撥土地使用權的轉讓、出租、抵押：劃撥土地使用權，只有在符合一定條件情況才可以轉讓、出租、抵押。條件就是：（1）土地使用者必須是企業、公司、其他經濟組織和個人；（2）領有國有土地使用證；（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；（4）依照有關土地使用權出讓的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲得收益抵交土地使用權出讓金。
　　3、劃撥土地使用權收回的條件：（1）土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權；（2）對劃撥的土地使用權，市、縣人民政府可以根據城市建設發展需要和城市規劃要求無償收回。
　　具體的：（1）為公共利益需要使用土地的；（2）為實現城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；（3）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；（4）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；（5）公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。
　　無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償。對于因第一、第二種收回土地使用權情形而產生的補償，應當按照《城市房屋拆遷管理條例》等法律規定予以適當補償。
　　4、國有企業改革中劃撥土地使用權的處理：根據企業改革的不同形式和具體情況，可以分別采取國有土地使用權出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權作價入股和保留劃撥用地方式四種辦法予以處置。
　　有下列情況之一的，應當采取出讓或租賃方式處置：
　　（1）國有企業改革或改組為有限責任公司、股份有限公司以及組建企業集團的；
　　（2）國有企業改組為股份合作制的；
　　（3）國有企業租賃經營的；
　　（4）非國有企業兼并國有企業的。
　　國有企業破產或出售，企業原劃撥的土地使用權應當以出讓方式處置。
　　有下列情形的，可以經批準后保留劃撥方式：
　　（1）繼續作為城市基礎設施用地、公益事業用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不變的，但改造或改組為公司制企業除外；
　　（2）國有企業兼并國有企業或非國有企業，以及國有企業合并，兼并或合并后是國有工業企業的；
　　（3）在國有企業兼并、合并中，被兼并的國有企業或國有企業合并的一方屬于瀕臨破產的企業；
　　（4）國有企業改造或改組為國有獨資公司的。
　　處置土地使用權的要求：
　　（1）土地使用權必須權屬合法、無爭議，并已辦理了土地登記，企業持有土地使用權證書；
　　（2）采取出讓、租賃、作價入股方式處置的，必須進行地價評估；
　　（3）簽訂合同和變更土地登記，以出讓和租賃方式處置的，應當簽訂出讓合同或土地租賃合同，并按照規定辦理土地登記手續；以作價出資（入股）的，持作價出資（入股）決定書辦理登記；
　　（4）土地用途必須符合當地的土地利用總體規劃，在城市規劃區內的，還應符合城市規劃，需要改變土地用途的，應當依法辦理有關批準手續，補交出讓金或有關土地使用費用。